Советы адвоката: Суды выделяют три проблемы в приватизации общежитий
В настоящее время наряду со служебными
жилыми помещениями значительное количество граждан еще проживает
в общежитиях различного типа и вида, поэтому в судебной практике
существуют проблемы при рассмотрении споров о приватизации таких
специализированных жилых помещений.
Аналогично к отношениям служебного жилья, Законом РФ«О приватизации жилищного фонда» в ст.4 установлен запрет на приватизацию.
На первый взгляд ситуация проста: запрет
на приватизацию общежитий установлен законодателем и, соответственно,
не может быть оспорен. Тем не менее, суды общей юрисдикции ежегодно
рассматривают тысячи исковых заявлений о признании права
на приватизацию комнат в общежитии, значительная часть которых
удовлетворяется.
С какими проблемами сталкиваются суды при вынесении решений о признании прав на приватизацию в общежитиях?
Исходя из ст.7 ФЗ от 2004 г. О введение в действие ЖК РФ(далее
Водный закон), гражданам, проживающим в общежитиях, предоставлено
право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в общежитиях.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа
местного самоуправления об исключении соответствующего дома
из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению
гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального
найма, и соответственно, права на приватизацию.
Вывод: граждане, которые занимают
указанные жилые помещения в общежитиях, вправе приобрести
их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона РФ«О приватизации».
Однако, несмотря на данное разъяснение,
в судебной практике возникают серьезные противоречия при разрешении
конкретных споров по подобным искам, что требует индивидуального подхода
к каждому делу.
Проблема № 1: является ли предусмотренный законом режим«правоотношений по договору социального найма» правом на приватизацию?
Если буквально толковать ст.7 Закона,
то применяться должны нормы ЖК РФ именно о социальном найме, в которых
о приватизации ничего не говорится. В связи с этим изначально судебная
практика складывалась по пути отказа в приватизации таких общежитий.
В последующем Верховный
Суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике, указав,
что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее
принадлежавших государственным/ муниципальным предприятиям/ учреждениям
и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены
гражданам и переданы в муниципальную собственность(муниципальный
жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке
приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение
является изолированным.
Проблема № 2: а как быть с койко-местом в общежитии?
Согласно той же позиции Верховного суда РФ, приватизации подлежат только отдельные(изолированные) жилые помещения в общежитиях. Как быть, если гражданин занимает только часть жилого помещения — койко-место?
Исходя из практики судов общей
юрисдикции, ввиду утраты домами статуса общежития в силу закона,
а также с учетом требований действующего законодательства о применении
к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре
социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения
на условиях«койко-места», также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма(применяется ст.7 Вводного закона).
Проблема № 3: возможна ли
приватизация жилых помещений, которые являются по документам
общежитиями, а по факту не отвечают их признакам?
Статья 94 ЖК РФ устанавливает,
что общежития предоставляются для временного проживания граждан в период
их работы, службы или учебы, укомплектовываются мебелью и другими
предметами, необходимыми для проживания граждан. Других признаков
общежития в ЖК не называется.
Таким образом, судам предоставлена
возможность при рассмотрении исков граждан о признании права
на приватизацию служебных квартир и общежитий самостоятельно решить
вопрос об обоснованности ограничения права на их приватизацию, при этом
учитывается как формальный фактор — отнесение в соответствующей
документации определенного объекта к категории специализированного
жилищного фонда, так и фактические признаки спорного жилья — наличие
определенных свойств, характерных для жилого помещения
специализированного фонда.
Вместе с тем Верховный Суд РФ признает неправомерной практику, когда
нижестоящие суды самостоятельно определяют какие-либо признаки
общежития, которые не установлены в нормативных актах, но суды в связи
с существованием данных особенностей по прежнему отказывают гражданам
в приватизации.
Автор статьи:
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
